Alquileres porteños: en agosto subieron por debajo de la inflación y acumulan una baja real de 2,3% en el año

El mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires registró en agosto un incremento mensual de 1,5%, la suba más baja del año y un guarismo que se ubicó por debajo de la inflación estimada para el mismo período. De acuerdo con el relevamiento difundido por el portal inmobiliario Zonaprop, en lo que va de 2026 los precios de los contratos acumularon un alza del 19,2%, 2,3 puntos porcentuales menos que el incremento general de precios, estimado en 21,5% para el mismo tramo. La comparación interanual tampoco resulta favorable para los valores locativos: la suba acumulada en los últimos doce meses alcanza el 29,9%, un ritmo elevado pero cada vez más cercano al de la inflación general.

Los valores promedio según la cantidad de ambientes

El informe de Zonaprop detalla los precios medios de oferta para las distintas tipologías de departamento. Un monoambiente se ofrece en promedio a 771.871 pesos mensuales; un dos ambientes llega a 886.527 pesos; y un tres ambientes trepa hasta 1.196.413 pesos por mes. Se trata de referencias para la Ciudad de Buenos Aires y contemplan tanto departamentos usados como a estrenar, en el segmento tradicional de alquiler.

Vamos a los números por barrio. La brecha entre zonas se mantiene amplia: Puerto Madero conserva el récord de precio medio, con 1.252.366 pesos mensuales, escoltado por Núñez, con 995.838 pesos, y Palermo, con 990.748 pesos. En el extremo opuesto, Villa Lugano aparece como la alternativa más económica, con 654.776 pesos por mes, seguida por Nueva Pompeya, con 700.324 pesos, y Parque Avellaneda, con 720.780 pesos.

La dinámica interanual por barrio y el crecimiento de la oferta

Cuando se observa la variación acumulada en los últimos doce meses, los barrios con mayor presión alcista fueron Villa Luro, con 38%; Parque Patricios, con 36,3%; y Parque Chacabuco, con 35,5%. En contrapartida, los que menos subieron en el último año fueron Puerto Madero, con 4,2%; Nueva Pompeya, con 3,6%; y Villa Riachuelo, con 3%. El contraste ilustra que la recomposición de precios se concentra en las zonas intermedias, mientras los extremos del mapa de precios muestran una dinámica más moderada.

En paralelo, la oferta de departamentos destinados a alquiler tradicional creció 0,6% en agosto. Según Zonaprop, el volumen de unidades ofrecidas es actualmente 3,4 veces superior al mínimo histórico registrado en febrero de 2023. El punto de inflexión se produjo en enero de 2024, cuando la oferta se expandió 62% en un solo mes, en línea con el cambio normativo que habilitó contratos más cortos y dolarizados para vivienda.

Rentabilidad, recupero de la inversión y compraventa con crédito

Para los inversores, la rentabilidad promedio de alquilar una propiedad en la Ciudad se ubica en 5,70% anual. A esa tasa, recuperar el valor de compra del inmueble insume 17,6 años de alquiler, un plazo que resulta 9,2% más corto que el de un año atrás. La rentabilidad es muy dispar según la zona: Lugano lidera con 9,8% anual, mientras que Puerto Madero rinde apenas 3,2%, una diferencia que refleja el peso relativo del valor del metro cuadrado frente al canon mensual.

Por el lado de la compraventa, el Colegio de Escribanos de la Ciudad informó que en julio se registraron 6.051 escrituras, un 9% más que en el mismo mes del año anterior. No obstante, solo el 16% de esas operaciones incluyó algún tipo de financiamiento hipotecario, cinco puntos porcentuales por debajo de la participación observada en junio de 2025. El dato confirma que el mercado se sostiene mayoritariamente con ahorros propios y que el crédito bancario sigue ocupando un lugar acotado en las operaciones.

Qué mirar en el próximo reporte

De cara a los próximos relevamientos, conviene seguir tres indicadores clave. En primer lugar, si la inflación mensual sigue moderándose y los alquileres mantienen un ritmo del 1,5%, la diferencia acumulada a favor de los inquilinos podría ampliarse antes de fin de año. En segundo término, el comportamiento de la oferta: una nueva expansión de la cantidad de departamentos disponibles tendería a contener futuras subas. Por último, la evolución del financiamiento hipotecario en las escrituras, ya que un aumento de la participación crediticia podría dinamizar la demanda de venta y, por arrastre, influir sobre los valores locativos.