Operar en CABA: la quita del ITI y el impuesto cedular redefine el cálculo de costos para vendedores ocasionales

La reciente eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y la exención del impuesto cedular para las ventas ocasionales modificaron de manera estructural la ecuación económica de las compraventas inmobiliarias en la Ciudad de Buenos Aires, aunque no la simplificaron en su totalidad, dado que otros conceptos —comisiones inmobiliarias, honorarios notariales e Impuesto de Sellos— continúan formando parte del presupuesto que deben contemplar tanto vendedores como compradores a la hora de formalizar una operación.

Componentes que permanecen vigentes

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: otro costo fijo que debe ser contemplado en el cierre de la operación.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta un valor aproximado de $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo grava únicamente el excedente.
• Costo del crédito hipotecario: si la compra se financia con hipoteca, se suman la tasación, los seguros obligatorios y los cargos administrativos del banco.

En territorio bonaerense, en cambio, el Impuesto de Sellos ronda el 2% y, según explicó Gabriel Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, por lo que la ubicación y el valor del inmueble modifican sustancialmente los gastos totales de la operación.

El alcance de la quita tributaria

La reforma involucra dos gravámenes que dependían del momento de adquisición del bien. Las propiedades compradas antes del 1 de enero de 2018 estaban alcanzadas por el ITI, eliminado a mediados de 2024, que representaba el 1,5% del precio de venta: en una operación de US$100.000, equivalía a US$1.500. Para los inmuebles adquiridos desde 2018 regía el impuesto cedular, del 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado. La exención vigente alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trate de una segunda propiedad utilizada como inversión, según describió Tapiola.

“Las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial continúan dentro del régimen general de Ganancias. Es el caso de una desarrolladora que construye y vende como parte de su negocio.”Gabriel Tapiola, CEO de Spazios

En definitiva, el vendedor ocasional de la Ciudad de Buenos Aires experimenta hoy un escenario fiscal más favorable que en ciclos previos, aunque la decisión de poner un inmueble en el mercado sigue exigiendo un análisis detallado de cada uno de los componentes que integran la operación, desde la retribución de la inmobiliaria hasta los sellos y los eventuales costos asociados al financiamiento hipotecario, en un contexto donde la diferencia entre jurisdicciones —Capital Federal o provincia de Buenos Aires— puede alterar de manera significativa el desembolso final.