La oferta de departamentos en la Ciudad de Buenos Aires se redujo más de la mitad en superficie durante los últimos cien años

La superficie mediana de los departamentos en venta en la Ciudad de Buenos Aires cayó un 55% en casi un siglo, al pasar de 102 metros cuadrados en las unidades edificadas durante la década de 1930 a apenas 46 metros cuadrados en aquellas construidas desde 2020, según un relevamiento elaborado por la firma de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH porteños.

El informe, que organiza la oferta según el año de construcción de cada propiedad, advierte que la transformación más visible se dio en la cantidad de ambientes: la mediana pasó de cuatro a dos entre las unidades más antiguas y las más recientes, en tanto que la superficie por ambiente se mantuvo en un rango estable de entre 20 y 26 metros cuadrados durante todo el período analizado.

Más monoambientes y menos unidades grandes

La composición por tamaño de las propiedades en oferta muestra un avance sostenido de las unidades pequeñas. Los monoambientes representan hoy el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente a una participación de apenas el 1,9% entre aquellos edificados en los años treinta. En paralelo, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados cubiertos pasaron de concentrar el 53,2% de las construcciones de esa época al 9,4% de las más recientes.

Las cocheras se ofrecen cada vez menos dentro del valor publicado

• Entre las unidades edificadas de 2010 a 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera en el precio de venta.
• En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación descendió al 13,9%, con una baja de más de 27 puntos porcentuales.
• Los avisos con cochera opcional o comercializada por separado pasaron del 2% al 14% en igual período.

Los barrios con mayores reducciones de superficie

Al comparar las viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010, las diferencias entre barrios porteños. Las muestras más marcadas se observan en Recoleta, donde la mediana cayó de 90 a 45 metros cuadrados, con una baja del 50%; en Monserrat, con una reducción del 41%; y en Palermo, donde la disminución alcanzó el 40%. En contraste, los barrios del noroeste porteño mostraron variaciones mucho más acotadas: Villa Devoto registró una baja del 6%; Villa del Parque, del 8,5%; y Villa Urquiza, del 9,6%.

De acuerdo con el estudio, la superficie cubierta mediana atravesó una etapa con valores relativamente altos durante las décadas de 1970 a 2000, cuando se ubicaron entre 60 y 62 metros cuadrados, para luego volver a retroceder a partir de 2010. El fenómeno describe una oferta actual caracterizada por unidades más chicas, con menos ambientes y con cocheras que, en la mayoría de los casos, ya no forman parte del precio publicado.